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物業管理條例解讀

 [新聞作者:沁蓮物業  新聞來源:泰州市沁蓮物業管理有限公司  添加時間:2019-5-28 15:26:59  閱讀:80次][字體: ]

解讀一:業主有權監督物業服務

如果你是房屋的所有權人,那么,你就是業主。

作為業主,入夏以來,王女士多次發現自己所居住小區的巡邏保安,經常找個背人的陰涼地方,躺下一睡一兩個小時。王女士認為這樣可不行。于是,她向小區物業公司提出,要求對保安人員加強管理。“如果保安工作如此被打折扣,小區的保安不就形同虛設了嗎?居民的保安費不就白交了嗎?”王女士說。

這事王女士管得好,她完全有權利這樣做,《物業管理條例》為她撐腰。條例明確規定,業主有9項權利可以充分行使:1,按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;2,提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;3,提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;4,參加業主大會會議,行使投票權;5,選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;6,監督業主委員會的工作;7,監督物業管理企業履行物業服務合同;8,對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;9,監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。

有權利當然也少不了有義務。為維護全體業主的共同利益,條例規定業主應盡的義務有5項:1,遵守業主公約、業主大會議事規則;2,遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;3,執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;4,按照國家有關規定交納專項維修基金;5,按時交納物業服務費用。

解讀二:解聘物業公司權利在業主大會

誰有權選聘、解聘物業公司?誰有權制定、修改業主公約?如此等等重大的決定事項,《物業管理條例》把權利交到了業主大會的手里,而不是業主委員會。對業主委員會,條例給予的地位是業主大會的執行機構。

為什么這么規定?不少專業人士認為,其含義在于“不讓少數人決定多數人的事情,大家的事情大家決定”。

那好,業主大會如何來履行自己的職責呢?根據條例規定,業主大會應有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加,方可召開。業主大會作出的決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。還有,業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業管理企業,專項維修基金使用和續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

記者注意到,上述規定與去年10月征求意見的條例草案所規定的基本一致。當時就有一種意見認為“這很難做到”。比方,對于一些大社區來說,要求1/2以上的業主到會,這幾乎很難做到;重大決議通過要求2/3多數,這就更難了。有人擔心,如果真正操作起來困難重重的話,結果將會使本意要有效維護全體業主的權利流于形式。

正是充分考慮了社會意見,這次正式公布的條例盡管原則不變,但增加了相關規定,即業主大會可采用或集體討論或書面征求意見的靈活方式召開,業主還可以委托代理人參加業主大會。

“此舉增強了業主大會的可操作性。”一位專家評價說。

解讀三:開發商和物業公司要分家

業主與前期物業管理公司的許多糾紛,很大一部分是因開發商遺留問題引發的,這似乎成了物業管理的一個死結。

有一項調查表明,凡是業主與開發商存在著房屋買賣方面矛盾的小區,拖欠物業費的現象都比較嚴重。面對房屋質差、面積縮水、更改規劃、開發商種種承諾未按時兌現或根本不可能兌現等問題,因長期得不到解決,業主只好以拒交物業費來進行對抗,誰讓你們建管是一家人呢。

的確。目前我國70%以上的物業公司是由房地產開發企業派生的和原房管所轉制的企業來做的,其中三分之一從屬于房地產開發企業。這種“父子兵”關系,在業主、業主大會自主選聘物業管理企業之前的前期物業管理中,如魚得水,其基本運作線路就是“老子”賣房拿錢走人,把問題扔給根本管不了事的“兒子”。攤上這種物業,業主就等著吃虧吧。

為打破這種關系,《物業管理條例》提倡前期物業管理實行分業經營,明確開發商對住宅物業要采取公開招投標的方式,選聘前期物業管理公司,以便明晰建管權責。

條例還規定物業公司承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗;開發商與物業公司在物業交接時,必須履行必要的驗收手續和相關資料的移交。

建管不分問題的徹底解決,與整個房地產市場的發育成熟密切相關。

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