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江蘇省物業管理條例

 [新聞作者:網絡  新聞來源:網絡轉摘  添加時間:2013-4-3 14:45:29  閱讀:3241次][字體: ]

江蘇省物業管理條例

     (2000年12月24日江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過 根據2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議《關于修改〈江蘇省物業管理條例〉的決定》修正  2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議修訂)

 

第一章  總  則

     第一條  為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造良好的居住和工作環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

     第二條  本條例適用于本省行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

     第三條  縣級以上地方人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系,制定、落實扶持政策,減輕物業服務企業負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制,鼓勵采用新技術、新方法,提高物業管理和服務水平。

     街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居(村)民委員會應當予以協助和配合。

     第四條  縣級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

     縣級以上地方人民政府其他有關部門,按照各自職責,負責物業管理活動的有關監督管理工作。

     第五條  縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府) 物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓,提高物業管理水平,所需經費列入同級人民政府財政預算。

     對在物業服務中取得顯著成績或者獲得省級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業,縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。

     第六條  物業服務行業協會應當加強行業自律管理,規范從業行為,促進誠信經營,加強物業服務企業從業人員培訓,提高物業服務水平,維護物業服務企業的合法權益。

 

第二章  物業管理區域

 

     第七條  物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

    規劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時,應當聽取物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。

    建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍,結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。物業的配套設施設備共用的,應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域。

     第八條  新建物業出售前,建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案,并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

     已劃定物業管理區域并實施物業管理但尚未向物業管理行政主管部門備案的,由物業服務企業向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

     已投入使用但尚未劃分物業管理區域的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)征求相關業主意見后確定物業管理區域。

     第九條  縣(市、區)物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

    物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

 

第三章  業主、業主大會與業主委員會

 

     第十條  房屋的所有權人為業主。

    業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利,自覺履行法定和約定的義務。

    第十一條  一個物業管理區域成立一個業主大會。

     業主大會由物業管理區域內全體業主組成。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

     第十二條  業主戶數超過三百戶的,可以成立業主代表大會,履行業主大會的職責。

     第十三條  符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)會議:

    (一) 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

    (二) 物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

     第十四條 物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時,建設單位應當按照物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的要求,報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:
  (一)物業管理區域證明;
  (二)房屋及建筑物面積清冊;
  (三)業主名冊;
  (四)建筑規劃總平面圖;
  (五)交付使用共用設施設備的證明;
  (六)物業服務用房配置證明;
  (七)其他有關的文件資料。

      第十五條  符合成立業主大會條件的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內,組織成立首次業主大會籌備組。

      籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

      第十六條  首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組中的業主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生。

     籌備組人數應當為五至十一人的單數,其中業主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任。

      籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。

       第十七條  首次業主大會籌備組履行下列職責:

     (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

     (二)擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;

    (三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

    (四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

    (五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

    (六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

     對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域內顯著位置公告,并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的,籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

     籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

    第十八條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

    業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

    第十九條  召開業主大會會議,應當于會議召開十五日前通知全體業主。召開住宅小區的業主大會會議,應當同時告知社區居(村)民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄,并妥善保存。

    第二十條  業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的,應當出具書面委托書,載明委托事項、委托權限及期限。

    第二十一條  業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的,不得擔任業主委員會委員;擔任業主委員會委員后出現上述情形的,應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

     業主委員會由五至十一人的單數委員組成,每屆任期三至五年,委員可以連選連任,具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。   

     業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。

     業主委員會實行差額選舉的,未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人,可以按照得票順序當選業主委員會候補委員,并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定,但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議,不具有表決權。

     第二十二條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案:

    (一)業主委員會備案申請書;

    (二)業主委員會委員名單;

    (三)業主大會議事規則和管理規約;

    (四)業主大會會議記錄;

    (五)其他應當提供的材料。

     第二十三條  依法成立的業主委員會,以其選舉產生之日為成立日期。

業主大會議事規則和管理規約自業主大會審議通過之日起生效。

     第二十四條  業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

    業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

    業主委員會不能正常開展工作的,物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

    第二十五條  業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔,可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支,也可以由全體業主分攤。

    經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況,接受業主的監督。

    第二十六條  業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門,與社區居(村)民委員會相互協作,共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。

    在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合社區居(村)民委員會依法履行自治管理職責,支持社區居(村)民委員會開展工作,并接受其指導和監督。社區居(村)民委員會應當支持業主大會、業主委員會開展工作。

    住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當書面告知社區居(村)民委員會。

    第二十七條  不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區,經物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的,可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會,代行業主大會和業主委員會職責。

    物業管理委員會的人員組成,應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。

    第二十八條  同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

    業主小組應當履行下列職責:

    (一)推選業主代表出席業主大會會議;

    (二)決定本幢、單元范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

    (三)決定本小組范圍內的其他事項。

    業主小組議事由該業主小組產生的業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序,參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

    第二十九條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業管理矛盾投訴調解、協調物業應急維修服務等社區服務機構,完善社區公共服務體系,為業主提供基本服務。

    第三十條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度,協調處理物業管理重大事宜。

 

第四章  前期物業管理

 

    第三十一條  新建住宅物業實行前期物業管理。

    在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,前期物業管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

     前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿,業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

     第三十二條  住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

     投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的,經物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

    建設單位應當提供前期物業管理開辦費,用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有,由物業服務企業使用。

     第三十三條  建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,或者同時簽訂前期物業服務委托協議,對前期物業服務的內容予以約定。

     第三十四條  前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔,房屋買賣合同未約定的,由建設單位承擔。

     已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位全額承擔。

     第三十五條  新建住宅物業管理區域內,建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并無償移交。其中,用于業主委員會議事活動用房的,應當按照配置物業服務用房的比例合理確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

    集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業服務經營性用房,收益用于彌補物業服務費不足。

    配置物業服務用房、業主委員會議事活動用房、物業服務經營性用房的具體標準,由設區的市人民政府制定。

    第三十六條  物業服務用房應當是地面以上的房屋,由建設單位裝修,具備獨立、正常使用功能,相對集中安排在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的,應當具有獨立的通道。

    物業服務用房不計入分攤公用建筑面積,其所有權屬于全體業主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時,應當注明物業服務用房并申請登記。

    物業服務用房不得買賣和抵押。

    第三十七條  新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業經營設施設備,應當符合國家技術標準和專業技術規范。

    建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加;在竣工驗收合格后,應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理。專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任,有關費用由專業經營單位承擔,但二次供水設施的費用承擔,按照《江蘇省城鄉供水管理條例》有關規定執行。

     本條例實施前建設的住宅小區內的專業經營設施設備,業主大會決定移交給專業經營單位管理的,專業經營單位應當接收。具體實施辦法由設區的市人民政府制定。

     專業經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線。

    第三十八條  前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊,并可以接受建設單位的委托,協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

    第三十九條  建設單位應當按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定,交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

    新建住宅小區應當具備以下條件:

    (一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、公安、消防、環境保護、民防等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經建設行政主管部門備案;

    (二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量表具;

    (三)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環境衛生、社區服務以及人民防空等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

    (四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

    (五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書;

    (六)物業使用、維護和管理的相關資料完整齊全;

    (七)法律、法規規定的其他條件。

     第四十條  物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則。

     現場查驗物業二十日前,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

    (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

    (二)設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術資料;

    (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

    (四)物業管理所必需的其他資料。

    未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

    第四十一條  物業服務企業應當自物業交接后三十日內,持下列文件向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門辦理備案手續:

    (一)前期物業服務合同;

    (二)臨時管理規約;

    (三)物業承接查驗協議;

    (四)建設單位移交資料清單;

    (五)查驗記錄;

    (六)交接記錄;

    (七)其他與承接查驗有關的文件。

    物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況,在物業管理區域內顯著位置公告。

    第四十二條  物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案,并妥善保管。

    物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止,業主大會選聘新的物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內,在業主委員會的監督確認下,向被選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案,或者向業主委員會移交。

 

第五章  物業服務

 

    第四十三條  從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格,依法取得物業服務企業資質。

從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

    第四十四條  業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內,將物業服務合同報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

    第四十五條  物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業服務委托給他人。

    電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,物業服務企業應當委托專業機構進行維修和養護。

   第四十六條  物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的,應當及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

    業主委員會經征求業主意見,可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的,物業服務企業應當及時更換,并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

    第四十七條  物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定,落實安全防范措施,做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定,導致業主人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

    物業管理區域內發生安全事故等突發事件時,物業服務企業應當采取應急措施,及時向有關主管部門報告,并協助做好救助工作。

    業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

    第四十八條  業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

    物業所有權發生轉移時,業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

    第四十九條  物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定,實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價,業主大會成立后,物業服務收費是否實行政府指導價由業主大會決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費,實行市場調節價。具體物業服務收費標準,由當事人在物業服務合同中約定。

    實行政府指導價的,價格行政主管部門應當會同物業管理行政主管部門,綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況,制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度,并向社會公布。價格行政主管部門應當每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。

    物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的,其收費標準可以由雙方另行約定。

    第五十條  物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的,物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬,并接受業主委員會的核查。

    第五十一條  物業服務收費應當明碼標價,物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置,將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。

    物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。

    物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用,但是預收物業服務費用的期限最長不得超過一年。

    第五十二條  物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額,并按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

    業主或者業主委員會對公布的共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的,物業服務企業應當答復。

     第五十三條  物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用,不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

    物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

    第五十四條  物業服務企業享受國家和省有關現代服務業規定的稅收優惠政策。物業服務企業代收代征的各類費用,不計征營業稅和企業所得稅。

    住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行,但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

    第五十五條  物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,決定選聘或者續聘物業服務企業,將決定書面告知物業服務企業、物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府),并在物業管理區域顯著位置公告。 

    物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會、物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府),并在物業管理區域內顯著位置公告。

    業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

    第五十六條  業主大會決定解聘物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內,應當維持正常的物業管理秩序,但物業服務合同另有約定的除外。

    業主大會決定選聘新的物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內,退出物業管理區域,并向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務:

    (一)移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產;

    (二)移交本條例第四十條第二款規定的相關資料;

    (三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料,運行、維護、保養記錄;

    (四)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

    (五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

     物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出選聘或者續聘決定,物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間,任何一方當事人提出終止合同的,應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府),并在物業管理區域內顯著位置公告。

    第五十七條  物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

    被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的,物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出,業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

   第五十八條  物業管理行政主管部門應當根據物業服務企業基本狀況、履行物業服務合同、投訴處理和日常檢查等情況,建立物業服務企業及其項目負責人信用檔案,并向社會公開。

    第五十九條  單體物業或者規模較小的物業,經業主或者業主大會決定,在物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督指導下,業主可以對物業實施自行管理。

    業主自行管理的,應當對下列事項作出決定:

   (一)自行管理的執行機構、管理人;

   (二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

   (三)聘請專業機構的方案;

   (四)其他有關自行管理的內容。

     電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行維修和養護。

 

第六章  物業的使用和維護

 

    第六十條  業主、物業使用人對物業的使用與維護,應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

    第六十一條  物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得擅自改變用途。

    平時開發利用人民防空工程設施,不得影響其戰時防空效能和應急避難功能。

    第六十二條  物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定

    建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫,應當明示并在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時,應當通過抽簽等公平方式確定,每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

    建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當優先出租給本區域內業主,租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的,建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時,應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主,每戶業主只能承租一個車位或者車庫。

    在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的,可以出租給本物業管理區域外的使用人,但租賃期限不得超過六個月。

    第六十三條  占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫,由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。

    物業管理區域內劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

    第六十四條  在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的,應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定交納汽車停放費。                        

    物業服務企業可以根據物業服務合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標準,由價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定并公布。

    物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬,獨立核算。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督,并向業主大會報告。

    業主對汽車停放有保管要求的,應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

    第六十五條  業主大會成立前,需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬,所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業服務費。

    業主大會成立后,需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車,以及利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的,物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后,依法辦理有關手續并公示。利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的,還應當經有利害關系的業主同意。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,按照前款規定使用。

     第六十六條  物業管理區域內依法配建的人民防空工程,應當按照設計文件在實地標注。

     物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,出租的租賃期限不得超過三年,不得將停車位出售、附贈。

     人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金,應當依照有關規定,用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出,有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規定使用。管理辦法和具體收費標準由省價格行政主管部門會同物業管理、民防等行政主管部門制定并公布。

     第六十七條  物業管理區域內禁止下列行為:

    (一)擅自改變物業的規劃用途;

    (二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

    (三)違法搭建建筑物、構筑物;

    (四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

    (五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

    (六)制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;

    (七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

    (八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

    (九)擅自擺攤設點、占道經營,無序停放車輛;

    (十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

    (十一) 擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

    (十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

     有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關主管部門,有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

      第六十八條  城市管理、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門,應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式,依法處理物業管理區域內的違法行為。

      第六十九條  住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的,應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準,并且依法辦理相關批準手續。

      第七十條  業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的,應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

    業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續,簽訂住宅裝飾裝修服務協議。變動建筑主體或者承重結構的,需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見,并按照規定辦理批準手續。

     業主或者物業使用人拒不辦理登記、批準手續的,物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約,禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

     物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

     第七十一條  在國家規定的保修期限內,物業由建設單位負責保修。保修期屆滿后,物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔,物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔,物業專有部分的維修責任由該業主承擔。

    第七十二條  建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業保修的,應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

    第七十三條  物業存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的,業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者采取防范措施。

    物業共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時,相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造,造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當予以賠償。

    第七十四條  住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主,應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規定的保修期屆滿后未出售的物業,由建設單位先行交存住宅專項維修資金。

     住宅專項維修資金屬于業主所有,專項用于國家規定的保修期屆滿后物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造,不得挪作他用。

    第七十五條  住宅物業交付使用后,電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔;其更新和改造按照相關法律、法規執行,所需資金由業主承擔,政府可以給予補貼。

    本條例施行后受讓土地的住宅物業配置電梯的,建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金,專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有,納入物業管理區域住宅專項維修資金管理。

    第七十六條  發生下列危及房屋安全情形之一,需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造,相關的業主不能形成法定多數意見的,物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案,經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置:

    (一)屋面防水損壞造成滲漏的;

    (二)電梯故障危及人身安全的;

    (三)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身安全的;

    (四)樓體單側外立面有脫落危險的;

    (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

    (六)危及房屋安全的其他情形。

    應急維修費用應當經過審計并向業主公示后,從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支;其中涉及已售公有住房的,從公有住房住宅專項維修資金中列支。

    第七十七條  住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定,續籌住宅專項維修資金。

    業主申請房地產轉移登記時,應當向房地產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證。

    第七十八條  業主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請,將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款,住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。利息計入相關業主的住宅專項維修資金分戶賬。

     住宅專項維修資金代管部門應當將住宅專項維修資金保值增值情況向業主公開,業主有權查詢本人的住宅專項維修資金結存情況。

     住宅專項維修資金代管部門應當根據維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規定,履行維修資金保值增值的責任。具體辦法由省物業管理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內制定。

     第七十九條 對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區,設區的市、縣(市、區)人民政府應當采取措施進行改造整治,并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區的范圍,由設區的市、縣(市、區)人民政府確定。
  舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金,由政府負責;業主專有部分的設施設備改造支出,由業主承擔。

    第八十條 舊住宅小區改造整治中,經有利害關系的業主同意,并經法定程序批準可以建設物業服務用房和一定比例的物業服務經營性用房。物業服務經營性用房的經營收益作為舊住宅小區維護管理費用的補充資金,由業主大會監督使用。 

 

第七章  法律責任

 

     第八十一條  違反本條例第三十七條規定,專業經營單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正,造成業主損失的,應當依法承擔賠償責任。

    第八十二條  違反本條例第四十條第一款規定,物業服務企業承接物業未進行查驗的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正,并記入物業服務企業信用檔案。

    第八十三條  違反本條例第四十一條第二款規定,物業服務企業未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款。

     第八十四條  違反本條例第四十八條第一款規定,業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的,業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

     第八十五條  違反本條例第五十一條第一款、第二款規定,物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的,由縣(市、區)價格行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款。

    第八十六條  違反本條例第五十三條第二款規定,物業服務企業在接受委托代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的,由縣(市、區)價格行政主管部門責令限期改正,并退還已收取的費用。

    第八十七條  有下列行為之一的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款,并可以提請頒發資質證書的部門依法降低其資質等級直至吊銷資質證書:

    (一)違反本條例第五十六條第一款規定,被解聘的物業服務企業未按照規定辦理移交手續,或者除物業服務合同另有約定外,被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內不維持正常的物業管理秩序的;

    (二)違反本條例第五十七條第二款規定,被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的。

     第八十八條  違反本條例第六十二條第三款、第四款規定,建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主,或者將多余車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人的租賃期限超過六個月的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

    違反本條例第六十二條第三款規定,建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的,由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處十萬元以上五十萬元以下罰款。

     第八十九條  違反本條例第六十六條第二款規定,將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的,由縣級以上民防行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款。

     第九十條  違反本條例第六十七條第一款規定,給他人造成損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理規定的,由縣級以上地方人民政府規劃、建設、房管、城管、公安、環保等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。

    第九十一條  縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊,尚未構成犯罪的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

 

第八章  附  則

 

    第九十二條  本條例所稱住宅共用部分,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部分,一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

    本條例所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

    本條例規定的面積和人數,按照下列方式計算:

    (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積,按照前項的統計總和計算;

    (二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;總人數,按照前項的統計總和計算。

    第九十三條  本條例自2013年5月1日起施行。

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